Author Archives: イエタテル蔵

About イエタテル蔵

30代。東京23区住まい。嫁と子どもとの3人くらし。東京に家を建てようと画策して早2年。様々な情報を得ている中で不動産の魅力にはまり、もはや家を建てたいのか単に不動産が好きなのか分からない自分がここにいる・・・。でもイエタテル!

「家買います」「認め印でおK」「・・・!」

土地や家を買った・売った場合に所有権移転登記をすると思います。
(義務では無いので、移転しない人もいるかもしれませんが)

 

では問題です。その際に印鑑証明書+実印が必要な人は誰でしょう?

 

1・買主
2・売主

キャプチャ3

答えは「売主」です。印鑑証明書付きの実印は役所が本当に本人であるかを確認するために使われます。その際、それらを提出するのは「権利が狭まる人=つまり損をする可能性がある人」です。

知らない間に不動産の所有者移転をされたのでは、持ち主はたまったもんではありません。その人が本当に「所有権移転をしても良いぜ」という行為を行った事を役所に証明するため、実印と印鑑証明書が必要です。

しかし、印鑑証明書付き実印が必要な買主もいます。それはローンを組んで不動産を購入する人。

ローンを組む際、大抵は土地や建物を担保にお金を借ります。その際抵当権設定登記がされます。知らない間に自分の不動産が担保に入れられて銀行から借り入れをされては困りますよね。なので「自分の不動産を担保にするのでお金借りますよ」という事を本人が行ったと証明するために必要なのです。

という事で、現金で不動産を購入する場合には実印不要です。
100均で売っている認め印でOKなんですと。

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『あっ、実印がない!!』
お困りなら、ハンコヤドットコムへどうぞ!

イマドキのアレ+不動産屋=アレが見えるかを解決

更地大好きイエタテル蔵です。
目に入るや否や、ブラックホールの如く引き寄せられてしまいます。

とは言え「実際に建物を建てたら、どんな感じになるのか」はその場に立ってもはっきりとイメージできません。

「これ本当に70㎡もあるのか!?」
「実際に建てると、隣の家との間隔はどうなるのか?」
「建ぺい率80%でギリギリ建てたいんだけど、どんな感じになるだろう?」

とかとか。そんな事が多々あります。

実際にタテル!となった場合は、そのような課題はCGや模型でクリアできます。HMや工務店さんが作ってくれるのかと思います。

一方、模型ではシミュレーションできない事があります。「家から見た外の景色はどうなるの?」です。

当然ですが地上と3Fでは見える景色が全然違うんですよね。東京でも富士山が見える土地など、まだ探せばあると思います。でもそれは地上からは判らないんですよね。

 

そんなあなたに!(私に?!)イマドキの不動産屋さんを見つけました。その名もドローン不動産w

キャプチャ2

 

ドローンを飛ばすことにより2階の眺望、3階からの眺め、ルーフバルコニーからの景色など様々な高さで撮影することが出来ます。「少しでも不安材料を払拭してもらいたい」と言う田港の細やかな思いがここには滲み出ているのですよ~、っと手前味噌。

とは担当者談。

実際は西片土地株式会社という、文京区にある超真面目な不動産屋さんです。よって文京区の土地がほとんどですけどね。映像は下記からどうぞ。良く出来てます。

https://www.youtube.com/channel/UC8OaX8AzKuSFGhwIYOOhPuQ

 

ほぼ完成したマンションの建築確認が取り消された?!

ちょっと前の話になりますが、文京区から焦げ臭い話題が届きました。

建築確認が下り、8階建ての上物も完成し、2015年4月には107戸全ての部屋が完売したにも変わらず

1階が災害時に屋外に出られる「避難階」に該当しないと判断され「建築確認取り消し」

よって、全戸一方的に契約解除。引き渡し直前だったため、購入者は激オコです。

さらに話は続きます。この地域は建築確認が下りた後に、高さ制限が22mに制限されました。既に建築された建物は27m。よって仮に今回指摘された問題を是正したとしても、再度建築確認を得るためには上部2階を削らなければいけません。

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10年前よりこの地域では巨大マンション建設反対運動が起こっていました。その声を無視し、売主のNIPPOが強硬建築した事が今回の大問題に繋がったというのが大方の見方です。一方で反対住民も同じようなデカいマンションに住んでいるじゃないか、とか、反対住民の要望が厳しすぎるとか、ここまで完成したものを止めるのは公共の福祉に反するんじゃないかとか、まぁ色々な人が色々な事を言っていて大変興味深いです。

今後の成り行きに注目です。

小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

2015.12.23フジ・みんなのニュース
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/fuji-tv-20151223.html

日経アーキテクチャ
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnews/15/113000278/?ST=sp

マンションコミュニティのル・サンク小石川後楽園スレ(まるで2chの様相。大変香ばしい。)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/1

駅近、激安一軒家。さらに今ならもう一軒オマケ!

西武池袋線飯能駅。

自然豊かに恵まれた地ながら、特急を使えば池袋まで41分という、考えようによっては恵まれた地である。

そんな環境で面白い物件を見つけました。

土地面積は152.06m2。駅から徒歩6分。そしてなんと!価格は460万円!!

 

じゃーん。南国を思わせる木も生えております。

キャプチャ   

この建物は築34年。どこかでリフォームしたんでしょうね。趣ある外観です。

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日当たりが良い和室。こんな部屋でゴロゴロしていたいもんです。

キャプチャ2

キッチンも悪くありません。そして、、、

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見てください、このタイルの洗面台。滅茶苦茶可愛いと思いませんか?
こんなタイルは小金井公園の江戸東京たてもの園でしか見た事ありません。

キャプチャ5

しかもこの家にはもう一つオチが付いていまして、なんと。

今ならもう一軒付いてくる!

こちらは築53年の物件だそうです。不動産屋さんもコメントに困ったのでしょう・・・

下記写真のキャプチャには「軒のある玄関です。雨にぬれないです」とあります。当然だし(笑

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そしてさらに凄い施設が付いてます。

それがこれ!

キャプチャ7

不動産の担当者もコメントに困ったのでしょう・・・

「すごく昔のお風呂です!」だそうです。そりゃ見たら判る。

しかし趣ありますね。一軒は生活用に、もう一軒は作業場か趣味の部屋に使うと最高ではないでしょうか。

しかし残念な事が一つ・・・。

それは再建築不可という事です。この建物たちが燃えたり壊れたりしたらお終い。

そのリスクを背負えるのであれば買いです!460万ですから。

SUUMOのページはこちらです。

 

 

 

不動産想定利回りがランキングで判るサイト作った蔵

自分の家を持つことが目標だったはずなのに、不動産を勉強すればするほど収益物件に興味が出てきました。

5000万の家を買い自分が住むだけであれば、それは単なる負債。しかし一方、その資金で集合アパートを建て、毎月家賃を得る事が出来ればそれは投資。同じお金の使い方でも大きく違います。

アパートを建てて大きな収益を得るには、地域属性や土地の属性が大きく影響されます。地域について言えば、イエタテル蔵は土地勘が無い所に建てるなど無謀な事はしたくありません。おのずと限られてきます。

一方土地は毎日無限に出てきます。
これまで大手不動産サイトで毎日土地を調べて、そこにアパートを建てる場合には何戸の部屋が作れるのか、その費用は概算でいくらなのか、地域のアパートの賃貸価格平均はいくらなのかなどをすべて手で計算していてシミュレーションしていました。しかしこれが結構骨が折れる・・・。ツカレタ蔵。

そこで!
世の中で公開されている不動産情報を元に、その土地にアパートを建てた場合に建設費用、地域の平均家賃、戸数などを自動的に計算し、想定利回り(その不動産が満室となったときの年間賃料を不動産の価格で割った数字)を自動で算出するサイトを作りました。

http://iehossy.com

キャプチャ

現在は地域別と都道府県別のランキングを見る事ができます。前面道路なども取得できる場合は、自動で容積率の計算も行っています。

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乙な機能としては、金利、支払期間、建築坪単価、一部屋最小㎡数、表示最大㎡数、一階辺り最小部屋数、最大総戸数、最大予算額を自由に設定できるところ。この辺りをうまくカスタマイズすると目的の土地が見つかると思います。

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まだまだ、精度は低いです。β版なのでこれからも改良を重ねていきます。

また、このサイトによって損害を被ってもイエタテルゾウは責任を負いませんぞ。

 

 

 

東京で家を買いたい人は読まないでください

こんにちは、イエタテル蔵です。今日も東京は暑いです。

さて、先日何気なく本屋を歩いていたら、とある本が目に入りました。

それがこれ。

どーんとそびえたつ東京タワー。そして直球なタイトル。

一見うさんくさいです。しかし中身は素晴らしい。

どのような視点で家やマンションを買うべきか、立地や土地の選び方や考え方、歴史的な背景、災害に対する考え方、負債としての家では無く資産としての家とは何かなど、イエタテル蔵が普段考えている事がさらにブラッシュアップされ、そして綺麗に整理されています。(私は素人、著者の後藤さんはプロなので比較するのも失礼な話ですが)

後藤さん、機会があれば直接会ってお話してみたいと思いました。そんな方は初めてです。

 

この本で特に参考になったのは・・・、あ、いや、やめます。私が家を買うまで内緒。

このブログを読んでいるのは私のライバルかもしれないので!!

という事で、東京で家を買いたい方は読まないでください。お願いします(-人-)

 

 

ボロ家投資

イエタテル蔵は昔から工作が大好き。

ボロ家を安く買って、自分で安く再生し、賃貸に回せば儲かるのではないかと昔から考えていた。ちょっと規模が大きな工作を行い「綺麗な部屋ですね」と感謝されながらお金を貰える訳です。これほどの天職はないと今でも思っている。

ぼんやりとそのような事を考えていたが、最近は自分の賃貸併用計画に追われ、投資用物件のことなど忘れてすごしておったわけです。

しかし先日、たまたま下記の記事を発見し、またメラメラと闘魂に火が点いた!

キャプチャ

記事はこちら

要約すると「土地付きボロ家を500万以下で安く物件を買い、リフォームをなるべく安く自分で行い、利回り30~40%を目指す」という事らしい。

物件を安く買えば利益が出る、というのは誰でも思いつく。しかし500万以下にこだわるってのは凄い。彼女たちは徹底的に安く買っているようだ。

 

確認してみないと気が済まない蔵。

さっそくSUUMOで500万以下物件を探してみた。条件は東京都内。2015年7月時点で出てきた物件は2件。

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1つは葛飾区堀切4、京成本線「堀切菖蒲園」徒歩6分で8坪土地付き350万。

もう1つは青梅市根ヶ布2、JR青梅線「東青梅」徒歩23分で20坪(!)土地付き486万円。

それにしても青梅は凄いですね。20坪の土地に2階建ての家までついて500万円でお釣りが来るそうです。都心に通勤しないならありかも。しかし青梅はちょっと遠いし現実的ではないので、葛飾区の物件でシミュレーションしてみよう。こちらは延床面積46.26m2

土地建物購入費:490万
リフォーム代:50万
取得費用は50万
概算コスト:590万

一方、この辺りの家賃相場は46㎡前後で6万円の模様。

よって年間収入72万円。利回りは72万円/590万円*100=12.2%

・・・全然利回り良くないじゃないですか。色々なボロ家大家さんを調べてみたが、最低でも20%以上(つまり5年以内に元をとる)を指標とせよとのこと。

逆に月6万円の収入で利回り20%を目指すには、購入価格を72万円*(100/20)=360となるので、360万で購入しなければいけないことになる。

うーむ、なるほど。

高利回りの物件を見つけるのが難しい理由が分かった気がしました。

続きはまた。

 

話題沸騰物件~コニファーコート成城学園前Ⅱ

現在絶賛売り出し中の「コニファーコート成城学園前Ⅱ」が話題である。

細い。とにかく細い。

玄関の写真は下記。駐車場も付いている。

キャプチャ

 

そして驚異の間取りは下記の通りである。

これこそがTHEうなぎの寝床ではないだろうか!

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画像から推測するに幅は1.7m程?延べ床面積が69.94㎡なので逆算すると長さは20mくらいあるのかもしれない。

下記はキッチン

 

 

キャプチャ4

 

 

 

 

 

こちらは廊下?

キャプチャ3

 

そして驚く事なかれ。下記がリビングである!

 

キャプチャ5

 

ネットの情報によると、この物件は元々4,680万だったそうだ。

それが4,500万になり、4,280万になり、現在は3,980まで値下がりした。

土地は90㎡近くあるし、小田急線/成城学園前駅 徒歩8分とアクセスは悪くない。細長い建物が好きな方如何ですか?

 

オウチーノで紹介されているページはこちらです

 

 

musicman cube付きの賃貸住宅

先日もご紹介したmusicman不動産を見ていたら、下記のような賃貸物件があった。

西高島平43㎡でお家賃125,000円。決して新しくはないであろうビルなのに、スグに借主が現れるそう。

それは室内に防音boxが設置されているからだ。

 

キャプチャ

 

音楽をやる者にとって24時間音が出せるというのは、この上ない喜び。特にプロの演奏家となるとなおさらだ。現場でステージ前後に練習する事は出来るだろうが、さりとて人間関係などもあるので、練習ばかりしている訳にはいかない。やはり自宅で練習はしたい。さらに生徒さんを取りたい方もいるだろう。自宅でレッスンが出来れば余計な設備費用もかからず、メリットは大きい。

この賃貸物件に設定されている防音box。実はmusicmanのサイトで売られているものらしい。

ざっと見る限り、これまでみたYAMAHAのものなどより、作りが良さそう。コンセントも充実しているし、ドアも床も十分に厚い。エアコンも完備されているようだ。

 

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と言う事でお値段ですが、box型だと4.5帖で200万~。ドラム仕様だと265万~。ビルトインタイプだと6帖で220万からである。

ビルトインで施工するならYAMAHAのものより安いかもしれません。

musicman cubeの説明はこちら

 

 

Map上で物件が探せる「Bing不動産」が立ち上がったらしい

SUUMO」などを手掛けるリクルート住まいカンパニーと日本マイクロソフトは5月25日、住宅・不動産検索サービス「Bing不動産」を開始した。

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そう。地図の上に物件が出てくるものです。

目新しくはないですね。むしろ「大島てる」を彷彿とさせます。

物件情報はSUMOがソースと思われ、内容に特に目新しさはありません。

絞り込みに使うスライダーは便利気味。

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周辺のコンビニや公園なども表示できます。これは評価できる。

キャプチャ3

さらに見ていくと地価公示と用途地域も重ねて表示出来るらしい。GJ!

この機能は面白いと思いますよ。

キャプチャ2

キャプチャ

 

Bing不動産はこちらです

東京の高級住宅街、住むならどこがベスト?

2009年のゆかしメディアさんからの記事です。
古い情報ですが、高級住宅地の情報なんて数年で変わらないと思うので掲載します。

地価が高い住宅地=理想の高級住宅街?

明治・大正時代からオールドリッチが多く住み、そして今も日本を支えるエスタブリッシュメント(社会的権威を持つ階層)に門戸が開かれた街、東京の超高 級住宅街。タワーマンションの建設や湾岸エリアの開発など、新興高級住宅街は続々と東京周辺に誕生していますが、やはり自邸を購入するなら由緒正しい街を 選びたいものです。では高級住宅街とはどのような基準で決まり、そして自分にとって理想的な街とはどこで判断すればよいのでしょうか?

高級住宅街かどうかの判断基準の1つとして、地価の高さではなく、そこに住む人の平均年収と納税額があげられるといいます。地価が高い街は都内には多く ありますが、その中には商業施設が集積するところも含まれます。また地価は高いけれど住宅用地が少ないという地区もあるため、住宅街の地価ランキング上位 にある場所が、必ずしも住環境が優れているとは限りません。

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高額納税者が多い東京の高級住宅街トップ5

一方、年収が多い富裕層は当然質の高い住環境を選ぶことができるため、平均年収と納税額を調べることで、富裕層にとって住みやすい住宅街がどこかがはっきりとわかります。

最後に公示された2004年度の高額納税者番付から区・町ごとの人数を集計すると、高額納税者数が多い地区は1位が港区南麻布、2位が大田区田園調布、 3位が渋谷区広尾、4位が世田谷区成城、5位が港区元麻布という結果でした。地価で見るよりもずっと明確に、本物の富裕層が多い地域がランキングに反映さ れています。
また『東京土地のグランプリ』(講談社)によれば、平均年収・高額納税者数・坪あたりの価格など様々な要素を勘案した結果、高級住宅街のベスト5として以 下の街があげられるとしています。1位:大田区田園調布3丁目、2位:渋谷区松涛1丁目、3位:港区南麻布4丁目・世田谷区成城6丁目、5位:文京区本駒 込6丁目。

国税調査を基にした都内の世帯平均年収調査でも、平均年収が900万円近い田園調布をはじめ、松涛、南麻布、成城など誰もが知る高級住宅街が毎年上位に入ります。ではこれら上位の街には、それぞれどのような特徴があるのでしょうか?

日本一のブランド力を誇る「田園調布」

日本で最も有名な高級住宅街と言えば、西の芦屋と並び称される大田区田園調布です。大正時代の実業家・渋沢栄一が、イギリス郊外の田園都市やフランス・ パリの都市構造に着想を得て開発しました。田園調布は、当初は中流サラリーマンを対象とした住宅街でした。しかし関東大震災後から富裕層が次々に移り住む ようになり、また昭和50年代に東京周辺の地価が一気に高騰したこともあり、今日のような日本屈指の高級住宅街へと成長していきました。長嶋茂雄巨人軍名 誉監督や石原慎太郎都知事、有名歌手から政治家、大企業社長まで、誰もが知る著名人が住むことで有名です。

田園調布の街は、駅と噴水を中心にして、放射状に美しく広がる並木道が特徴です。これは、パリ凱旋門のエトワール式道路をモデルに造られたとされます。 田園調布で最も持ち家比率が高く、特に大豪邸が立ち並ぶのは、田園調布3丁目。100坪以上、中には200坪や300坪という敷地を持つ、戦前からの大邸 宅が今でも多く残っています。

田園調布には、社団法人田園調布会が定める田園調布憲章や、家を建てる際の厳しい規則があります。家を新築する際の地盤の高さ、建物の高さから、土地分 割の際は分割後の各土地の面積が165平米を下回らないこと、塀は設けず生垣とすることなど、多くのクリアすべき項目があります。また建築に際しては近隣 住民の許可も必要です。新参者には入りにくい住宅街ではありますが、住環境の良さと安全性、自然の美しさ、そしてそのブランド価値は別格。少し都心から離 れて、優雅にゆったりと暮らしたい人にはぴったりの街だと言えます。

 

渋谷の雑踏の先に突如現れる異世界「松涛」

全国的な知名度は低いものの、麻布や広尾より格上とも言われる渋谷区松涛。紀州徳川家の下屋敷跡を、明治初期に佐賀藩鍋島家が買い取り、茶園を開いたこ とが始まりです。後に茶園から住宅街に開発され、今では東京屈指の高級住宅街となりました。政治家や社会的影響力の強い富裕層が居を構え、また松涛の隣の 神山町には麻生首相の自宅があることでも知られます。

松涛周辺には東急文化村、戸栗美術館、能楽堂などの芸術文化施設が多くあります。若者が行き交う賑やかな渋谷の雑踏を抜けると、突然目の前に広がる、静かで威厳あふれる邸宅街。異空間に飛び込んだかのようなその違いに驚かされます。

松涛でも特に格が高いのが、高級官僚や大企業経営者、外国人が多く邸宅を構える松涛1丁目。高い塀に守られた、セキュリティが非常に厳しい大邸宅が整然 とならび、警官の姿をよく見かけます。外部の者をシャットアウトするかのような閉鎖的雰囲気と重厚感は、他の高級住宅街より数段上です。松涛には大規模な マンションや商業施設はほとんどなく、店と言えば一軒家の高級フレンチレストラン「シェ松尾 松涛レストラン」くらい。新規販売物件やマンションも少ない ため、住みたいと思っても物件を見つけることは至難の業だと言えます。

一方、高級住宅街は公共交通機関の駅から遠くアクセスが悪いことが多いですが、松涛はすぐに渋谷の街に出ることができ、利便性には優れています。静かさと便利さの両方を追求するなら、松涛という街は理想的かもしれません。

子育てに適した、異国情緒あふれる街「南麻布」

江戸時代には旗本屋敷や大名の下屋敷が多くあり、現在も高級マンションや邸宅が立ち並ぶ住宅街、南麻布。芸能人や著名人が多く住むことで知られます。ま たフランスやドイツなど20カ国以上の大使館が集まり、外国人エグゼクティブも多く住んでいます。田園調布や松涛と異なるのは、人々の流入が盛んで異国情 緒があふれ、かつ最先端の文化に常に接する街だということ。賃貸物件も多いので、他の高級住宅街よりは新しい住民が入りやすく、馴染みやすい雰囲気です。

また慶應義塾幼稚舎や麻布中学、若葉幼稚園など有名私立校に徒歩で通うことができるため、南麻布は子育てにも適した地域。「セレブ産院御三家」の1つと される愛育病院や、自然豊かな有栖川公園もあります。子供を有名私立校に通わせるなど教育面を重視するなら、都心ながら住環境にも優れた南麻布はおすすめ です。

成城学園を中心に発達した学園都市「成城」

昭和初期に小田急線の成城学園前駅ができてから、成城学園を中心に発達してきた高級住宅街が、世田谷区成城です。成城大学に続く通りには街のシンボルで あるイチョウ並木が続き、美しい景観を作り出しています。成城学園の西に広がる整然と区画された地域は、生垣や植栽に囲まれた大邸宅が並ぶお屋敷街。

成城3丁目には芸能人など新しい住民も多いですが、4丁目から8丁目は開校当時の最初の住宅地で、一戸建てが多いのが特徴です。中でも成城6丁目は最も格上とされ、昔から住む富裕層は6丁目に住んでいます。

洗練された学園都市で学生が多いものの喧騒はなく、子育ての安心度が高いためファミリー層に人気。新宿から急行で15分という距離にも関わらず、四季折々の自然をしっかり感じながら落ち着いて暮らせるのがメリットです。

自分に合った高級住宅街を見分けるには?

高級住宅街を比較してみると、いくつか共通点があることがわかってきます。道路がきれいに整備されていること、景観に落ち着いた統一感があること、街並 みに雑多な建築物が混在しないこと、各敷地が細分化されずに広大であること。知名度やブランド力ばかりがメディアには取り上げられますが、真の高級住宅街 はどこもこれらの条件を満たす、最高レベルの住環境が保障された場所です。

さらに街独自の価値として、郊外で緑が豊か、都心なのに閑静、異国情緒がある、子育てに適しているなどの要素が加わります。自分にとってどの高級住宅街 がベストなのかは、家族構成やライフスタイルによって左右されるため、何を優先したいのかをまず明確にすることが必要です。

またその街の歴史を知り、過去どのような富裕層が暮らしたかを知ることも、自分の肌に合う街かどうかを判断する一要素です。高級住宅街には時代ごとの富 裕層の栄枯盛衰が刻まれていて、そこに新たに名を刻むことは最上級のステイタス。高級住宅街ならではの排他性もありますが、暗黙のルールを知り、自分の格 に見合う街に住めば、自然にそのコミュニティの一員として認められます。

生活の基盤となり、また未来の子孫に受け継がれる財産ともなる高級住宅街。あなたはどの基準から街を選びますか?

 

以上がゆかしメディアさんからの転載となります。

オリジナルのページはこちらです。

Musicmanが不動産情報を発信していた

Musicmanという老舗の本がある。

日本国内で活躍する音楽家(いわゆる有名アーティストのみならず、バックバンドで演奏するような独立系音楽家)やレコード会社、音楽スタジオなど、ありとあらゆる音楽にまつわる情報が網羅されている

音楽業界の業界本のような位置づけである。

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1冊7,000円くらいするんだけどね。

個人では中々手を出し辛いけど、音楽スタジオなどに良く置いてあるので、音楽好きな方は良く見たことがあるでしょう。

そんなMusicmanのオンラインサイトがmusicman-net.comであり、その1コーナーとしてMusicman不動産情報と言うのがあるようです。

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扱っている不動産の特徴は言わずもがな。

グランドピアノがおける物件、音の出せる一軒家、地下室完全防音など、まさにミュージシャン向けの賃貸住宅情報が満載。

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前にも書きましたが、ドラムが音漏れしない環境を作るのには結構な金額がかかります。

でもサイト見てたら、やっぱり防音室が欲しくなってきた蔵でした。

 

アパート経営もクラウド化?

INVESTORS CLOUDというサイトを見つけた。

日本最大級のアパート経営プラットフォーム?なのだそうだ。

キャプチャ

 

 

まずはサイトから無料会員登録をするらしい。するとチャットでアパート経営に関する相談をする事ができるそうだ。

その後ファイナンスの診断をし、土地の紹介を受け、デザインアパートを建築して、晴れてアパート経営スタートするのだそう。

その後の物件の管理も全てこの会社が行うので、オーナーは家賃を受け取るだけなのだそうだ。

アパート経営も随分カジュアルになったものですね。

東京IT新聞のこちらの記事に社長のインタビューが載っています。

曰く

 「不動産業は一般的に土地や建物を所有し、その在庫をユーザに売るというシステムになっていますが、これが重荷となります。このtanabotaクラウドを活用することで、在庫を持たずにアパートを売る商品モデルを確立することができたんです」。

tanabotaクラウドって凄い名前ですね、社長。

つまり一般的な不動産屋と違い、一から土地を探す事で在庫リスクを減らし、かつITを駆使して管理する事でコスト削減しているようです。

建築事例を見ると結構オシャレ。

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イエタテル蔵が試した際はレポートをアップします。

お楽しみに。

INVESTORS CLOUDのサイト

2015年1月~3月の不動産流通市場の動向が発表された

2015年4月16日、東日本レインズは不動産流通市場の動向レポートを発表しました。

首都圏の2015年1~3月期の中古マンション・中古戸建が対象です。

イエタテル蔵はマンションには興味がないので割愛しますよ。

 

まず中古戸建の成約件数

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東京区部と横浜・川崎市で大きく数値が伸びています。イエタテル蔵は23区内に戸建が欲しい訳ですが、思いっきりレッドオーシャンのようです。

 

中古戸建に関するサマリー

 

 

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全体的に減少しているそう。一方成約価格は上昇。

平均成約価格は3,099万。土地の広さは146.6㎡。

 

地域別中古戸建住宅成約動向

 

 

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細かいですが、1~3月の区部における平均成約価格は5,461万だったとのこと。

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成約件数は528件で、前期の396件から大きく数字を伸ばしています。

 

区部での中古戸建購入は非常に競合が多いようですね。困りました。

 

レインズさんのレポートは下記をご覧ください。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_201501-03.pdf

250万円であなたも一国一城の主に

なんと上物代金250万の家が販売されていますよ。

住宅ローンよ、さらば。

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物質的に豊かな世の中で、無駄なものを削ぎ落とし、できるだけシンプルに生きる。ミニマルで洗練された空間の中でクリエイティブなインスピレーションを得るための小さな家をデザインしました

だそうです。

外寸は6m x 2.4m。床面積は13.4㎡。

トイレとシャワーブースが付いてます。建築確認申請取得もやってくれるそうです。

4坪ですからね。家族で住むにはきついでしょうな。

 

3種類の仕様があります。上位モデルです。広さは変わりません。

キャプチャ2

 

無駄を省いたミニマルな暮らしを求める方は是非どうぞ。

初回限定10棟だそうです。INSPIRATIONさんのページはこちら

 

直観的に不動産価格を知る事が出来るサービス凄い

株式会社おたにの大谷さんが作ったそうで。

Googleマップをグリグリ動かしてピンを建てると、その場所の不動産価格が分かるというもの。

キャプチャ

丸の内の1LDK中古マンション価格は7,300万だそうです。

割と細かくデータを持っているようで、筋一つ変えただけできちんと価格も変わります。

時々妙な価格が出る事もありますけどね。

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札幌に立ててみたら4億4200万と出た。

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博多は1,200万。これは妥当だと思う。

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高円寺駅前は3,700万。これも妥当。

 

総務省統計局の公開APIとGoogleマップを組み合わせて作られています。

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未登録の場合は1LDK中古マンションの価格しか見られませんが、登録すれば他の間取りや種別も見られるそう。この辺りの仕掛けも良く出来ていますね。

恐れ入りました。一見の価値ありです。

ページはこちらです。

(ニュース)HOMESアプリがリニューアル。そして謎の機能

4月2日にHOMESのAndroidアプリがリニューアルしたそう。

キャプチャ

 

 

この辺りは普通の機能じゃない?

詳細の検索条件では、賃料や間取り、築年数といった条件から、2階以上や楽器相談、デザイナーズといったこだわりの条件を満たす物件も指定して探せます。

検索結果は、デフォルトではおすすめ物件順で表示されますが、賃料の安い順や広い順、築年数が新しい順や新着順などでソートが可能です。

って、この辺りは普通じゃないかという感じなのですが、

物件の住所も地図上で確認が可能。最寄駅からのルートも表示されます。周辺の状況も確認ができて便利ですね。

これは便利かも。マストでは無いけど。

謎の機能

最後にさくっと書いていますが

さらに、「Android Wear」に対応。物件の傾きを計ったり、見学時の感情を心拍数から判断して登録できるとのこと。

だそうです。これはマニアック。

暗くて湿ってて気持ち悪い物件でドキドキすると「この物件は心拍数が高かったので、お気に入りに違いない」と判断されるのでしょうか。

 ネクストさんへリクエスト

ちなみにイエタテル蔵からリクエストなんですが、この手のサイトでは是非「土地の形状から検索」を付けて欲しい。旗竿地とか細長いとか。探したけど無いんですよね。

割と本気です。ネクストさんお願いします。

購入できる物件を年収から試算!の記事を見て現実を知る

いやー、現実と向き合う事が必要なのは判ってはいるんですが・・・

 

ホームズさんの記事で「購入できる物件を年収から試算!」という記事を見つけました。

キャプチャ

 

さあ愕然としてみようじゃないか

年収に対していくらまでローンが可能なのか、判りやすい表があります。

キャプチャ2

 

年収400万の人が買える家

記事によると、年収400万の人が支払える年間ローン返済額は80万が限界。

そこから逆算すると30年ローンを組んだとしても頭金が無い場合1,500万の物件しか買えないよう。

都内だと一軒家は厳しいですが、中古マンションは買えそうです。

例えばat homeを見てみると、こんなのあります。

キャプチャ3

 

築17年ですが、65㎡3LDKあれば家族が増えても問題なさそう。

30年後くらいに建て替えが来ると思うのでその時どうなるかですね。

ちょっとリスキーではあります。

 

年収600万の人が買える家

年収600万円の場合は30年返済の場合2,500万円の借入が出来るそうです。

毎月の返済は10万円ちょいくらい。

毎月10万を30年払い続けても、2,500万円しか借りられないんです。

中古マンションコース、もしくは郊外に行くしかありませんね。

 

年収800万の人が買える家

年収800万円なら35年ローンで3,600万円借りられるそうです。

これでも頭金が無いと都内では一軒家の購入は厳しいですが、練馬区・足立区・江戸川区・荒川区辺りの50㎡未満の土地ならいけるかも。

 

もちろん金利や支払方法に依るので一概には言えません。

現実は中々厳しいですね。アタマイタイ蔵でした。

元記事はこちらです。

とは言えチャンスもあり?

こちらの記事とか、こちらの記事に安く買えるかもしれない小技を載せています。

 

(ニュース)低年収者でも、”家”を買ったほうが得する!? “不動産購入”7つの成功法則

マイナビニュースさんで記事を見つけました。

1000万円あれば、中古のワンルームマンションなら買えちゃいます。さらに、中古マンションを購入して住宅ローンを組むと、月々の住宅費はこれまでより軽減されるのです。

元記事はこちらです。

要するに賃貸住宅にずっと住むよりも、マンション買った方が得するよ、というお話。

イエタテル蔵も賃貸住宅に住み始めて早20年。

今まで支払った総額をざっと計算すると2,000万円くらい?

確かにそれなら買った方が良かった。

リフォームすれば快適暮らしに

記事の中にある通り古いマンションでもリフォームをすれば快適に暮らせますし、またリフォームを考えるのも楽しいに違いない。がびょうを壁にさせない、猫を飼えない、傷が付いたらどうしよう・・・なんて怯えながら暮らすくらいなら、マンション買って好き勝手に生活した方が良かった。

当たり前ですが、リフォームしたらこんなに綺麗になるんですよ。

大分不動産情報サービスさんに載っていた画像をお借りしました。元ページはhttps://www.ooita-toti.com/reformです。

 

他の土地に住む事になった、家族が増えたなどもある事でしょう。

しかし、そのその際は売却をするか賃貸に回せば良いだけの話。

 

とは言え何でも良い訳では無い

ただし、立地が重要です。

様々な意見がありますが、イエタテル蔵の感覚で言えばそこそこ便利な駅近で徒歩4~5分くらいが良いのではと思います。山手線沿線もしくはそこから2~3駅離れた地域であれば確実に借り手、買い手が付くと思います。

20年前の自分にアドバイスしてあげたいです。

生垣を作ってお金を貰う

ブロック塀の撤去費用や生垣造成の補助金が貰えるのだそうだ。

これに関しては色々な自治体が取り組んでいるそうで、こちらに23区の一部まとめが掲載されています。

文京区のページにあった施行例

 

 

 

キャプチャ4

もとのページはこちら

かなり良い感じじゃないですか。

もし中古住宅を購入し、色気のないブロック塀だった場合はこれを使って緑化してみたいと思います。

各自治体は「街並みの美観形成」や「災害に強いまちづくり」の為に生垣を推進しているようです。

新宿区は単身者でも住宅補助が

ファミリー向けで世帯年収が低い世帯に家賃補助を出す自治体は結構見かける。

しかし新宿区では単身者にも補助金が出るのだそうだ。

キャプチャ3

 

単身者に補助が出る条件

条件は家賃が9万円以下である事や新宿区に住んでいる事、18歳~28歳までの単身者であること。

月額1万円が補助されるのだそう。

とは言え全員ではありません。

平成26年申し込み分は枠が30に対して268世帯の応募があったそうで、倍率は9倍ほど。

ダメ元で応募してみる価値あるでしょう。

この制度を知っていればイエタテル蔵も若いころは新宿に住みましたね。絶対。

これから一人暮らしをする方、是非どうぞ。

 

ファミリー向け補助の条件

もちろんファミリー向け補助もあるようで、こちらの枠は50世帯。昨年の応募は303世帯で倍率は6倍でした。

ファミリー向けの場合は月額3万円が補助されるので、こちらもねらい目。家賃22万以下、世帯年収が510万以下である事が条件のようです。

 

自治体の補助金制度はチェックですね。

皆さんもお住まいの自治体をチェックしてみては?

高齢者に賃貸住宅を貸すと補助金がもらえるらしい

高齢者に賃貸住宅を貸すと貸主は区から補助金がもらえる、という制度があった。

たまたま見つけたのは文京区の例。他の自治体でもやっているのだろうか。

条件は色々あるみたいだけど、端的に書くと

  • 文京区内の民間住宅
  • 風呂とかトイレとかをバリアフリー化する
  • 1か月分の家賃が92,000円以下

だそうです。

キャプチャ

 

http://www.city.bunkyo.lg.jp/tetsuzuki/jutaku/koureisyatintaitoroku/juyakubosyuu.html

 

バリアフリー化必須部分(風呂・トイレ・階段)の工事費は全額補助が出るそう。

そして区のあっせんで入居者が決まった場合、年額10万円が毎年謝礼として頂けます。

高齢者の場合は孤独死なども怖いですが、緊急通報装置も区負担で設置。

逆に入居者は毎月25,000円の住宅補助が受けられます。

これは借りる側も貸す側も、良い制度ですね。

 

モダンリビングを読んで夢を忘れない&建築家を知る

モダンリビング

という老舗の雑誌があります。1951年に創刊した模様。

1951年に建築に興味ある人がどれだけいたのか判りませんが、良く刊行しましたね。

間違いなく先駆けでしょう。

何気無くサイトを見ていたら最新号は豪邸特集でした。

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こちらに試し読みがあったので是非どうぞ。

ぱっと見た瞬間に「こんな豪邸自分には無理無理」って思ってしまったが、きっとそんな反応は良くない。

自分がイメージ出来なければ、100%実現はしない。

この試し読みを読んで(買えよ)豪邸のイメージを膨らませてみたいと思います。

 

30代向けにはこんな本も

他にはこんな本もありました。30代での家づくりだそうです。

個人的にはこっちの方がしっくりくる。

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試し読みもありました。

ワクワクする家の発想法とか実例とか(誌面では18の実例が掲載されているそうですが、試し読みでは7つだけ。でも結構面白かった)、Q&Aとかありました。建築家さんにお願いすると幾らくらい費用がかかるのか、途中でキャンセルしたらどうなるのかなど書いてあります。

イエタテル蔵は建築家さんと一緒に家を建てるという発想は無かったのですが、読んでみて大変興味が湧いてきました。

試し読みは当然無料なので是非見てみてください。

やっぱり雑誌ってのはクオリティが高いですね(試し読みしただけだけど)。

(ニュース)「宅建」不動産業界関係者以外が取得する意味はある?

昨日こんな記事がアップされていました。

2015年4月1日より、「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」に名称変更される。門外漢は「『宅建』など、不動産会社の社員が取るもの」とついつい思いがちだが、専門家によれば、宅建はさまざまなシチュエーションで活用が可能な資格だという。宅地建物取引士資格試験講師の佐伯竜氏が解説する

不動産は額も大きいしトラブルに巻き込まれたくないのは当然のこと。

家を買う前に建築基準法などをしっかり勉強しておくことはマイナスである訳がありません。

さらに記事で触れられていますが、宅建は「管理業務主任者試験」「マンション管理士試験」と親和性が高く、ファイナンシャルプランナー試験の範囲も出るよう。

宅建を取って、もしくは取る前に他の資格も取得すれば、その後の人生や職業選択にも幅が出る事でしょう。

記事はこちら

ちなみに宅建は3か月~6か月間みっちり勉強すると取れるようです。

右下バナーにある「宅建資格合格センター」というところでは一日30分の勉強でOKとあります。43,800円だそうですが、それで不動産トラブルを回避できるなら安いのかもしれないですね。

今後宅建ではどんな問題が出るのか、真剣にリサーチしてみたいと思います。

いつになったらイエタテル事が出来るのやら。

年収300万円でスゴイ物件を買う事ができる7つの事例!だそうで。

随分前に放映されたもののようだが「がっちりアカデミー」という番組で「夢のマイホームが年収300万円で買えちゃいますスペシャル!!」という放映があったみたい。

2011年の番組のようなので、いつ消されてもおかしくない。

キャプチャと項目をコピーしておきますね。

キャプチャ

内容は下記の通り。これは結構使えるぞ。

  1. 建築中に○○を見せるだけで400万円安くなっちゃいました!
  2. 家を建てる時にある事をしたら1000万円安くなりました!
  3. 世田谷一等地に一戸建てを2200万円で建てました!
  4. 外国から○○して家を安く建てました!
  5. 現在、入居者募集!新築4LDK・2100万円の一戸建て!
  6. 超ウラ技!アレをそのまま買っちゃいました!
  7. 4階建てで○○なし!ワケあり物件を買いました!

続きはこちらで。

マンション編もあるようです。

 

「プロのコメント」に突っ込みを入れてみる(北海道編)

前回は青森編をお届けしたが、北海道はどうだろうか。

始めにばらすと、とにかくスケールが大きくて価格が安い。北海道で1,000坪くらい買ってみたくなった。

 

土地面積ゆとりの96坪、建物も一部設備交換済(トイレ・温水器)の為、修繕の上まだ使用可!賃貸用としていかがですか?

さすがスケールが違う。96坪。それでいて上物付きで価格70万円。美唄市。

田舎暮らし向き!高台!

田舎暮らし向きの物件って何なのだろう。余市町100万円。

海まで徒歩1分以内の好立地!●水産試験場まで徒歩1分!

水産試験場に近くて嬉しい人がどれだけいるのだろう・・?余市町150万円。

大自然の中で自然を感じながら生活ができます!

北海道だもんね。そうこなきゃ!小樽市200万円。

間口9.9mの平坦地!!

北海道だもん。普通じゃない?石狩市280万円。

水周りはキレイです。

じゃどこは汚いの?苫小牧市300万円。

敷地面積は290坪以上!畑、ガーデニング等用途多様!

290坪は凄いね。それでいて建物付で380万円ってのがさらに凄い。当別町。

南西向きで日当り良好な住宅です!

だから、周りに何もないだけじゃん!石狩市380万円。

手直しを行えばまだまだ使用可能です!

うん、なんか人を不安にさせるコメントだね・・・。小樽市

緑豊かな農村地帯、土地1000坪です★田舎暮らしに最適!

はい、来た1,000坪。さすがスケールが違う。新篠津村750万円。

トラック等の大型車も駐車できます。

さすがだね。苫小牧市990万円。

「プロのコメント」に突っ込みを入れてみる(青森編)

気分転換にat homeで青森の中古戸建売り物件を見ていたら、そこに書いてあった「プロのコメント」が面白かったので大変おこがましいと思いつつ突っ込んでみた。

 

一部リフォーム済 閑静な住宅地

逆に閑静じゃないところってあるんでしょうか?弘前市1,000万円

リフォーム済。北高岩駅まで徒歩2分(140m)と近くに駅があり、便利です。

徒歩2分と聞いたら確かに便利そうですが、北高岩駅を通る「青い森鉄道」ってのは1時間に一本しか走ってないようです。八戸市1,148万円

リフォーム済。築7年、南向きの明るい住宅です。内覧希望の方はご連絡ください。

「明るい住宅」って、そりゃ周りに何もないから当然じゃんか。十和田市1,198万円

キャプチャ

 

複数台駐車可能なスペースあり  広々とした間取り5LDK  のんびりした地域性は田舎暮らしをかなえたい方におススメ

そりゃのんびりしてるでしょうけど、 平賀駅 徒歩5000mってのはどうかと・・・。平川市280万円。30坪強の土地+5LDK上物で280万です。凄い。

リフォーム済。家庭菜園できます。

家庭菜園どの家でも出来るんじゃないかな?五戸町798万円。

現在リフォーム中。部屋数いっぱい7SDK。鮫駅まで700m徒歩9分。

7SDKもあれば部屋数いっぱいって言って良いと思います。凄い。八戸市998万円。

現在リフォーム済。中郷小学校まで590m(徒歩8分)、小さなお子様がいても安心ですね。

8分で小学校に着くってのはかなりのアドバンテージなのね。黒石市998万円。

内外装リフォーム済み。ドラッグストアまで徒歩1分(30m)

ドラッグストア近いぜー!って東京ではあまりアドバンテージ無いですけど、相当嬉しいのかもしれませんね。八戸市1,290万。

 

たまに違う地域の物件を見てみると気分転換になります。

さぁ仕事に戻ろう。

 

再建築不可の土地の破壊力が凄い

at homeからの新着お知らせを見ていたら、下記の土地が売りに出されていた。

 

お値段2,480万。文京区白山周辺と言えば最低でも坪単価250万くらい。

さぞかし狭いのだろうな。

キャプチャ

 

土地171.97m²。所有権。

土地171.97m²!?

 

2度見するほど広い土地。52坪あります。坪単価計算すると47万円。

お得過ぎて笑いが出ます。でもその理由は再建築不可。

木造瓦葺平家があるのだそう。それを壊して新しい家は建てられません。

再建築不可の理由はいくつかあるようですが、最も多いのは道路に2m以上接していない事。

この土地も例外では無く、接面1.0mの悲しい文字が光ります。

 

ちょっと興味が湧いたのでメリットとデメリットをまとめてみました。

 

メリット

  • とにかく安い!周辺相場250万の土地が40万ですからね。1/6の価格です。
  • 再建築不可だからと言って、そのボロ家に住む必要はありません。ここは匠の出番です。リノベーションであれば問題無いので、それもあり。
  • さらに投資用物件として考えるならば、ROIはかなり良くなる事でしょう。
  • 土地の評価額が低いので税金も大変安い事でしょう。ウマ―。

デメリット

  • 新しい家が建てられない
  • 銀行さんはまともな住宅ローン貸してくれないです。ニコニコ現金払いか、金利が高いローンを借りないと駄目です。
  • 接面が1.0mしかないので駐車場なんて夢のまた夢です。Smartでも車幅1.5mあるので無理です。
  • 地震、火事なので再建築が必要になった時悲惨

 

隣りの土地の一部を買収して接道義務をクリアすれば、土地の評価は一気に跳ね上がります。

これはこれでありだ。

 

後日談

後日この土地を見に行きました。坂の途中にあり、背後は断崖絶壁で、入り口は階段でした。平坦では無いゆえ、他の再建築不可より安かったようです。

割と本気で保険の相談をしたい

情けないことに子持ちでありながら、一切何の保険にも入っていないイエタテル蔵。

イエタテル前にそれくらいやっておけと、諸先輩方から怒られています。

しかし不動産と違って保険には一切興味がわかない。興味が無いと調べる事もしない。

なので、最近増えてきている保険相談に行ってみようと考えています。

 

Google先生にお伺いを立てて出てきた上位5件のランキング。

この中で比較的評判良さそうなのは保険マンモスのもよう。

聞いた事ないけどちょっと問い合わせしようかと思っています。

そこやめとけーとかあれば、是非コメントで教えてください。

23区の土地価格が高くなってきている気がする

ここ数年23区で土地を探しているイエタテル蔵ですが、じわじわ価格が上がってきているような気がする。

国土交通省で発表されている土地取引相場の概況は下記の通り。

キャプチャ2

じわじわ上がってきている気がしますね。

でもバブルの頃はもっと凄かったようです。

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上記は23区の地価推移。87年~91年の山の高さ凄いっすな!

最近のじわじわ上昇なんて可愛いもんだと知りました。

その頃に土地を買うのは大変だったろうな。